最高院关于保证和纠纷经典案例及解析

一、最高院关于保证和纠纷经典案例及解析

您好，最高院关于保证和纠纷的经典案例有很多，以下是其中一些案例及其解析：

1. 案例：北京市某公司与上海某公司签订了一份合同，北京公司作为债务人，上海公司作为债权人，约定了一项保证责任。后来，北京公司未能按照合同约定履行债务，上海公司向法院提起诉讼要求北京公司承担保证责任。

解析：根据《中华人民共和国合同法》，保证是指债务人在债务到期后未履行债务时，保证人承担付款责任的行为。在这个案例中，上海公司作为债权人可以要求北京公司作为保证人承担保证责任。最高院在审理该案时，应综合考虑合同条款、双方意图以及相关法律规定，判断北京公司是否应当承担保证责任。

2. 案例：某市民购买了一辆汽车，并与汽车销售公司签订了一份合同，合同约定汽车销售公司对汽车的质量做出保证。不久之后，该汽车出现了多次故障，市民向法院提起诉讼要求汽车销售公司承担保证责任。

解析：根据《中华人民共和国消费者权益保护法》，销售者对消费者销售的商品质量做出明确保证的，应当承担保证责任。在这个案例中，汽车销售公司对汽车的质量做出了保证，因此市民可以要求汽车销售公司承担保证责任。最高院在审理该案时，应综合考虑合同条款、消费者权益保护法以及相关法律规定，判断汽车销售公司是否应当承担保证责任。

以上是关于保证和纠纷的两个经典案例及其解析，最高院在审理这些案件时，会根据相关法律法规、合同条款以及当事人的意图进行判断，并依法做出裁决。

二、民法典153条案例

民法典第153条规定：“当事人可以就一项或几项财产权利事项，约定自己的不服从支付实现交付标的的违约金或者赔偿金。约定的违约金或者赔偿金不得远超过交付标的物的价值。当事人没有约定或者约定不明确的，可以依照本法第一百三十五条、第一百四十五条、第一百四十七条、第一百五十二条的规定确定。”

以下是一个可能涉及到民法典第153条的案例：

小明租了一辆车，按照合同规定，小明需先支付10,000元作为押金，并在每月15日按月支付1,000元租金。约定租期为一年。但是，在租期中途，小明未按时支付租金，最后租期结束时小明交还的汽车也受到了损坏。小明与车主商量后，达成了一致意见，同意支付违约金5,000元，车损赔偿2,000元来结束双方之间的纠纷。

在这个案例中，小明未履行租赁合同中约定的付款义务和妥善保管租赁物的义务，车主可以要求小明支付违约金。同时，小明同意支付违约金和修车费用，也合理地解决了双方之间的纠纷。根据民法典第153条，当事人可以就财产权利事项约定违约金或赔偿金，而这里的违约金或赔偿金不能超过交付标的物的价值。因此，在这个案例中，双方同意支付的违约金和赔偿款与车辆的价值相符，符合法律规定。

需要特别说明的是，在实践中具体的案例情况可能存在多种情况，在处理实际问题时，还需结合具体情况进行具体的判断和处理。

三、房屋买卖违约一方坚持要继续履行合同怎么办？

谢谢邀请。以下仅供参考：首先，依您描述（当然具体要看房屋买卖合同的具体约定），如果证据充分，胜诉的几率应当在80%以上。至于诉讼费、财产保全费、强制执行费用由败诉方承担或者根据双方责任分别承担相应部分；至于律师代理费和其他实现权利的费用，要看合同中是否有明确的约定。法院在审理此类案件时，只要合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，就会判决继续履行合同或赔偿包括涨价部分在内的全部损失。违约的买主或者趁火打劫要求涨价的卖主最终可能不但拿不到涨价款，还要承担诉讼费、保全费、律师费等损失。同时失掉的，还有自己作为一个人的美德：诚信。卖方违约分两种情况，一种是是拒绝继续履行合同，但未将房屋另售他人，这种情况下卖方往往以家人反对或采取不去银行解押的方式来阻挠合同的履行；另一种情况是卖方直接将房屋另售给出价更高的买家，并办理了过户手续。这两种情况，买方均可向卖方主张违约责任，其损失构成主要包括:双倍定金或者违约金（注意:定金违约金不可并用，只能选择其一，往往取价高者）、买方已经支付的中介费、房屋的差价损失。这两种情况的区别在于，房屋差价损失的确定方式不同。前者因损失并不明确具体，法院可能通过价格评估并取中间值的方式确定；后者因另售的价格明确，法院会直接认定前后交易的差价确定买方的损失。也就是说，买方通过诉讼途径可以弥补因卖方违约所受的损失，而卖方忙活半天所赚取的差价最终会落的一场空。看两个案例：　　案例一：　　在港城上班的王先生，去年年底看中了市政府附近的一套房子。在中介提供的房屋买卖协议上，双方都签了字，并交了1万元定金。春节过后，王先生就开始联系卖家，商量付房款以及过户事宜，这时卖家在电话里犹豫了，说小区业主QQ群里都在讲市政府旁边的房子还要涨价，自己不卖了。　　卖家不急，买家急。王先生付了购房定金，自然理直气壮，他直接找到卖家，称双方白纸黑字签了合同，自己还付了1万的定金，卖家没有权利说不卖就不卖!卖家的意见也很明确：定金可以全额退，他愿意双倍支付违约金。愤怒之下，王先生诉至海州区法院。　　法院经审理认为，双方签订的房屋买卖合同真实、合法且有效，卖家以不作为方式拒绝履行合同明显属于违约，现原告王先生选择继续履行合同，被告应当承担继续履行合同的违约责任。　　案例二：二胎放开后，港城李先生发现自己家变小了，急忙买房，在东区万达广场附近看中了一套120平米售价100万元二手房，双方签订了买卖合同，并付了40万元首付款，余款待李先生从银行办理按揭贷款后支付，不料一个月后贷款批下来后，卖家电话通知李先生房子不打算卖了。李先生通过中介一核实，原来卖家签订了房屋买卖协议后，又在其他中介挂盘，加价出售，标价120万，很快售出了并迅速办理了过户。李先生起诉至海州区法院。　　法院经审理认为，被告“一房二卖”，违背诚实信用原则，已严重违反合同约定。法院判决解除合同，卖家赔偿李先生实际损失22万元，退还首付款40万元，合计62万元。二、法官解析：　　售房协议一般会约定“定金”，甚至是“违约金”，但由于卖家经不起价格上涨诱惑而撕毁合约的情况仍然频频发生，此时，在房屋尚未转售也没有过户时，买家可以在定金索赔、违约金索赔或者要求继续履行合同（交房）之间择一维权。　　如果涉案房屋已被“一房二卖”，也就是已经被转售他人且已办理过户，那么依照《物权法》对善意第三人（最终买家）的交易保护，前手买家是无法起诉要求继续履行合同的，并且“合同标的”早已被转手，新的买家已经开始享受《物权法》保护了，前手买家只能在定金索赔、违约金索赔、赔偿实际损失之间择一维权。那么赔偿实际损失怎么计算呢？根据《合同法》第113条的规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应赔偿因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。案件中，房价上涨后房屋的现价值与合同约定的交易价格之间的差额，应视为合同履行后，买房人享有的可得利益。　　最后办案法官提醒广大市民：买卖房屋需谨慎。一旦签订合同，就必须遵守民事行为的帝王准则：诚实信用。法院在审理案件时，只要合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，就会判决继续履行合同或赔偿包括涨价部分在内的全部损失。趁火打劫要求涨价的卖主最终可能不但拿不到涨价款，还要承担诉讼费、保全费、律师费等损失。同时失掉的，还有自己作为一个人的美德：诚信。三、交易过程中如何保障自己的合法权益？　　1、合同中明确约定事项，预防纠纷发生。在签订买卖合同的时候，就应特别注意对房屋交易的关键性约定及卖方的任何承诺，要有书面的签约，不能以口头约定代替。一是网签时间要具体明确，避免因约定时间不明导致网签事宜久拖不决；二是对于出售房屋上还存在银行抵押贷款的，涤除银行抵押权的责任要落实到人；三是物业费、水电费等房屋相关费用要明确是否拖欠。　　2、出卖人反悔的，买受人可主张出卖人继续履行合同。如果买卖双方已办理存量房网签手续、签订资金托管协议，在此情况下，继续履行合同一般来说不存在障碍。　　3、卖方违约，买方不坚持购买的，买受人可依据双方合同约定，主张违约责任或定金双倍返还。　　4、交易双方应对户口问题作出明确约定，一定要注明卖方迁出户口的期限。特别是购买房屋用于孩子读书的，建议对交易房屋有无用于过学区房、现在可否用于学区房进行明确约定，并约定一个合适的违约金，以免将来出现争议后主张赔偿违约金缺乏法律依据。　　5、收据保存。签订买卖合同只是房产交易开始的一个过程，后面也有可能引发很多纠纷，所以，在买房过程中注意保留好收据。如双方做两份书面确认书，共同签字，各自保留，这样可以同时保证双方利益；购房者付款时不要忘记让对方出具收条，要求其明确写出所收到的是什么款项及数额。　　6.出现纠纷后，守约方应尽快固定证据。如果在二手房买卖过程中已经出现合同纠纷，守约方应该收集包括短信往来、语音通话录音、中介人员证明等可以证明出卖人原因违约的材料，及时向人民法院起诉；必要时可以通过诉讼财产保全的方式，查封涉案房屋，限制交易，以保障自己的合法权益得到最大的维护。以上仅供参考。

四、业委会主任乱签合同如何追责？

业主是可以起诉物业管理公司不履行《物业管理合同》中的约定，但是物业管理公司对房屋构造问题，小区物权归属问题，公共市政管道穿过小区范围的问题等是不存在管理关系的。

所以要具体说明什么问题，才能真正确定是否能起诉物业管理公司。

根据最新司法解释，只要物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护等义务，业主就有权起诉要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。